Finanzierung Eigenheim

Die erste Frage, die sich bei der Finanzierung stellt, ist, ob Sie genügend Eigenkapital zur Verfügung haben. Sie sollten mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten aus Eigenmitteln finanzieren. Als Eigenmittel gelten nebst dem frei verfügbaren Vermögen auch Guthaben in der Säule 3a und der Pensionskasse. Falls diese Eigenmittel nicht ausreichen könnte allenfalls auch ein Erbvorbezug eine sinnvolle Lösung sein.

Für den restlichen Betrag brauchen Sie eine Hypothek von einer Bank. Wie hoch die Hypothek maximal sein kann, wird im Rahmen der Tragbarkeit berechnet. Bei der Tragbarkeit darf die monatliche Belastung für die Zinskosten, die Amortisation und die Nebenkosten 35% des Haushalt Nettoeinkommens nicht übersteigen. Für die Berechnung der Zinskosten rechnen die meisten Banken mit einem konservativen kalkulatorischen Zinssatz von 4.5% und nehmen nicht den effektiven Zins, den Sie vereinbaren. Folgendes einfaches Beispiel:

Übersicht Eigenkapital / Fremdkapital

 Tragbarkeit Hypothek

Damit die Tragbarkeit von 35% erfüllt wird, muss das jährliche Nettoeinkommen mindestens CHF 156'191.- betragen (54'667 entsprechen 35% von CHF 156'191.-).

Amortisation Hypothek - direkt oder indirekt

Die Rückzahlung der 2. Hypothek muss nicht zwingend jährlich erfolgen. Die Rückzahlung kann auch indirekt über mehrere Jahre vollzogen werden. Indirekt heisst, dass jährlich ein festgelegter Betrag in die Säule 3a einbezahlt wird und nach Erreichen des Totalbetrages die Hypothek mit dem Guthaben aus der Säule 3a beglichen wird. In obigem Beispiel wird die 2. Hypothek nach 15 Jahren aus dem Guthaben der Säule 3a finanziert.

Für die Berechnung der Tragbarkeit gegenüber der Bank spielt es keine Rolle, ob Sie direkt oder indirekt zurückzahlen. Für Sie selbst kann jedoch je nach Situation eine Variante besser sein als die andere. Welche besser ist, hängt von Ihren Bedürfnissen ab. Eine Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile kann die Wahl erleichtern.

Direkte Amortisation

Vorteile:

• Zinskosten reduzieren sich laufend, da die ausstehende Hypothek jedes Jahr um den Betrag der Rückzahlung reduziert wird
• Verschuldung reduziert sich laufend, da die ausstehende Hypothek jedes Jahr um den Betrag der Rückzahlung reduziert wird
• Mehr Flexibilität beim Haushaltbudget aufgrund tieferer Zinskosten

Nachteile:

• Höhere Steuerbelastung, da der abzugsfähige Aufwand für die Zinskosten jährlich sinkt

Indirekte Amortisation

Vorteile:

• Tiefe Steuerbelastung, da die Schuldzinsen nicht reduziert werden und somit der abzugsfähige Betrag in der Steuererklärung höher ist.
• Gelder aus der Säule 3a können gestaffelt vor der Pensionierung bezogen werden. Durch den gestaffelten Bezug kann die Steuerprogression gebrochen und damit die Steuerbelastung reduziert werden.
• Einzahlungen in die Säule 3a können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden (2015; maximal CHF 6'768). Vorteil gilt sofern nicht ohnehin in eine Säule 3a investiert wird.
• Sinnvoll, wenn die durchschnittliche Verzinsung der Säule 3a höher ist als die Kosten für die Hypothek. 8-ung: sofern Sie eine 3a Wertschriftenlösung haben, ist was die durchschnittliche Performance angeht, immer auch ein wenig Hoffnung dabei.

Nachteile:

• Höhere Zinsbelastung und somit höhere Fixkosten

Wichtige Punkte für die Finanzierung

• Was ist Ihnen wichtig? Möchten Sie eine möglichst hohe Belehnung, um Ihre Steuerbelastung zu optimieren oder schlafen Sie besser mit möglichst tiefen Fixkosten? Wenn Sie über mehr als 20 Prozent Eigenkapital verfügen ist diese Frage sehr wichtig.
• Direkt oder indirekt amortisieren? Welche Argumente sind für Sie ausschlaggebend?
• Festhypothek oder Libor Hypothek?
• Vorbezug von Pensionskassengelder: Durch den Vorbezug von Pensionskassengelder reduzieren sich ihre Altersleistungen (Rente oder Kapital). Das kann die Tragbarkeit für die Zeit nach der Pension in Frage stellen, da das Einkommen während der Pension in der Regel tiefer ist. Abhängig von Ihrer Pensionskassenlösung können sich auch die Risikoleistungen reduzieren. Das sollten Sie genau prüfen, denn in der Regel haben Sie durch den Erwerb von Wohneigentum einen höheren Bedarf. Beispielsweise sollten Sie Ihre Familie so absichern, dass im Todesfall die Tragbarkeit der Hypothek für die Hinterbliebenen kein Problem wird, denn auch im Todesfall ist das Einkommen für die Hinterbliebenen in der Regel tiefer als das Einkommen zuvor.
• Sofern Sie Kapital aus der Pensionskasse oder der Säule 3a beziehen, müssen Sie den Bezug separat zum übrigen Einkommen versteuern. Wichtig: Die Steuern können Sie nicht vom Kapital abziehen. Den Steuerbetrag müssen Sie separat bezahlen und dafür entsprechend die Mittel einplanen.
• Der Bezug von Geldern aus der Pensionskasse ist ab dem Alter 50 begrenzt. Weiter darf nicht der ganze Anteil am Eigenkapital mittels Pensionskassengelder finanziert werden.

Beratung

Das Thema Finanzierung ist komplex. Es geht nicht nur darum zu entscheiden ob Sie direkt oder indirekt amortisieren wollen. Vielmehr geht es auch um sinnvolle Steuerplanung und eine Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben (Budget, ggf. Finanzplanung) und darum, Änderungen bei der persönlichen Vorsorge (Lohnersatz bei Invalidität, Tod und im Alter) sichtbar zu machen.

Überlassen Sie nichts dem Zufall, lassen Sie sich von Experten beraten.